Siete cosas que no le dirá una valuación automatizada o una no realizada por un tasador

Los prestamistas y los corredores hipotecarios que utilizan modelos automatizados de valuación (Automated Valuation Models - AVM) y los propietarios de viviendas que recurren a "servicios gratuitos de valuación de propiedades en línea por Internet" para determinar el valor de una propiedad deben saber lo que esos resultados no les dicen.

1. Si la casa está allí realmente. Una computadora no puede pasar por una casa para ver si realmente está ubicada donde se supone que está, si tiene cuatro paredes y un techo, o si realmente es una casa de dos niveles con cuatro habitaciones y no una choza de un solo cuarto.
2. Si determinadas características de una propiedad podrían aumentar o disminuir su valor de mercado. Digamos que una computadora determina un valor estimado de $150.000 dólares. ¿Habrá tomado en cuenta la estación de tratamiento de aguas residuales que queda exactamente al lado? ¿O las cercanas vías del ferrocarril y los trenes que pasan silbando cada noche? ¿La escuela del distrito? ¿El atractivo de la calle bordeada de árboles en comparación con las características de la calle que le sigue?
3. Cuánto tiempo hace que la propiedad fue tasada. Muchos modelos automatizados de valuación y servicios gratuitos de valuación en línea se basan en registros públicos de tasaciones. Por ejemplo, en muchos estados las tasaciones sólo se exigen cada tres años, en cuyo caso la tasación podría tener tres años de antigüedad. Algunos estados exigen que el valor de tasación no aumente más allá de un determinado porcentaje, aún si las ventas indican que el valor de la propiedad ha aumentado mucho más que eso. Cuando usted usa un modelo automatizado de valuación o un servicio gratuito de valuación en línea, se arriesga a obtener un valor más bajo que el real.
4. Qué hace que las propiedades comparables sean comparables. Una computadora podría comparar la propiedad en cuestión con otra propiedad que tiene una superficie similar en términos de pies (o metros) cuadrados y que se vendió hace tres meses a una distancia de un cuarto de milla (aprox. 400 metros), aún si esa propiedad "comparable" se encuentra en un distrito escolar menos conveniente, está ubicada sobre una calle de cuatro carriles por la que transitan vehículos a una velocidad de 55 millas por hora (aprox. 90 km por hora), en una zona propensa a inundarse. Y aún si esa propiedad se vendió bajo coacción como, por ejemplo, en una situación de divorcio o en condiciones especiales como, por ejemplo, a un miembro de la familia. Una computadora simplemente no conoce todos los ajustes que tendrían que hacerse al precio de venta de una propiedad "comparable".
5. Si el mercado está bajando. Las valuaciones automatizadas utilizan datos correspondientes a ventas recientes de propiedades cercanas. Si esas ventas se realizaron durante un pico del mercado de viviendas local, la computadora creerá que la tendencia es a la suba, aún cuando un tasador profesional sepa que el vecindario en su conjunto está comenzando a sufrir una baja en los valores de las viviendas. Como prestamista, no se meta en problemas a causa de una propiedad sobrevaluada por una computadora.
6. Si existe un conflicto de intereses. Con frecuencia, los servicios gratuitos de valuación de propiedades en línea se subcontratan a agentes de bienes raíces de la zona, que los utilizan para obtener su mandato cuando usted decide vender. La mejor manera de hacerlo es impresionándolo con la seguridad de que podrán conseguirle un precio más alto por su propiedad. Teóricamente, si le dicen que su propiedad "vale" el máximo que creen poder obtener por su venta, es más probable que usted les dé un mandato para encontrar un comprador. Por lo general, es mejor "prometer menos y luego superar las expectativas", pero lo opuesto es cierto cuando uno usa un servicio gratuito de valuación de propiedades en línea.
7. Qué calificaciones, designaciones, experiencia y educación tiene quien determina el valor de su propiedad. Cuando usted trabaja con un tasador, puede confiar en que éste es un individuo altamente calificado, ético y preparado para llevar a cabo la tarea encomendada profesionalmente y con buen criterio. En la mayor parte de los casos, la idoneidad de quien está detrás de esas valuaciones gratuitas en línea es una incógnita y, si la conociera, no podría compararla con la de un tasador. Si se basa en una valuación automatizada, estaría defraudándose a sí mismo, privándose de la educación, la experiencia y la pericia de un tasador.